• حضرت محمد (ص) :بهترین مردم کسی است که مردم از او سود و بهره ببرند
  • امام علی(ع):هدیه دوستی می آورد
  • امام علی(ع):زیبا خطاب کنید تا جواب زیبا بشنوید
  • امام علی النقی الهادی علیه‌السلام فرموده‌اند:فروتنى‌ آن‌ است‌ كه‌ با مردم‌ چنان‌ كنى‌ كه‌ دوست‌ دارى‌ با تو چنان‌ باشند.
  • هر کس خودش را با ما بداند و خدا را اطاعت نکند از ما نیست (امام جعفر صادق (ع))
  • تَکَلَّمُوا فِى الْعِلْمِ تَبَیَّنَ أَقْدارُکُمْ عالمانه سخن گویید تا قدر شما روشن گردد.
1
مروري بر تاريخچه طرخ هاي مصوب شهر خوراسگان در حوزه شهرسازي

       قبل از اينكه نگاهي به تاريخچه طرح هاي مصوب شهرمان بياندازيم بد نيست يك تعريف ساده از شهر و شهرسازي را ارائه كنيم .

       طبق ماده 4 قانون تعاريف و ضوابط تقسيمات كشوري ايران ، شهر ( city ) ، محل ( مكاني ) است با حدود قانوني كه در محدودة جغرافيايي مشخص واقع شده و از نظر بافت ساختماني ، اشتغال و ساير عوامل داراي سيمايي با ويژگي هاي خاص خود باشد به عبارتي شهر كانون مبادلات اجتماعي ، اقتصادي ، فرهنگي و سياسي حوزه نفوذ پيرامون خود بوده و حداقل داراي ده هزار نفر جمعيت است .
و شهرسازي ( urbanism ) به مجموعه اي از روش ها و تدابيري گفته مي شود كه متخصصان امور شهري توسط آن ، شهرها را با در نظر گرفتن احتياجات اجتماعي و اقتصادي و ..... و به منظور به حداقل رسانيدن مشكلات شهري و پاسخ گويي به نيازهاي عمومي جمعيت شهري برنامه ريزي و طراحي مي نمايند و يا در جهت اصلاح امور آن مي كوشند .
طرح هادي شهر : طرحي است كه در آن ، جهت گسترش آتي شهر و نحوه استفاده از زمين هاي شهري براي عملكردهاي مختلف به منظور حل مشكلات حاد و فوري شهر و اراية راه حل هاي كوتاه مدت و مناسب براي شهرهاي بدون طرح جامع ، تهيه مي شود .
·        تهيه طرح هادي شهر خوراسگان به سال 1362 بر مي گردد كه توسط سازمان طراحي و برنامه ريزي منطقه اي شهري و روستائي استان تهيه و پس از تصويب به شهرداري ابلاغ گرديد .
طرح جامع شهر : عبارت است از طرح بلند مدتي كه در آن نحوه استفاده از اراضي و منطقه بندي مربوط به
حوزه هاي مسكوني ، صنعتي ، بازرگاني ، اداري ، كشاورزي ، تأسيسات و تجهيزات و تسهيلات و نيازمندي هاي عمومي شهري ، خطوط كلي ارتباطي شهر و محل ترمينال ها و ..... همچنين نوسازي ، بهسازي و اولويت هاي مربوط به آن ها تعيين مي شود و ضوابط و مقررات مربوط به كليه موارد فوق و نيز ضوابط مربوط به حفظ بنا و نمادهاي تاريخي و مناظر طبيعي تهيه و تنظيم مي گردد .
·         طرح جامع شهر خوراسگان در سال 1373 توسط شركت مهندسين مشاور نقش جهان پارس تهيه و پس از تصويب در سال 1375 به شهرداري ابلاغ گرديد .
طرح تفصيلي : طرحي است كه براساس معيارها و ضوابط كلي طرح جامع شهر ، نحوه استفاده از زمين هاي شهري در سطح محلات مختلف شهر و موقعيت و مساحت دقيق زمين براي هر يك از آنها و وضع دقيق و تفصيلي شبكه عبور و مرور و ميزان تراكم جمعيت و تراكم ساختماني در واحدهاي شهري و اولويت هاي مربوط به مناطق بهسازي و نوسازي و توسعه و حل مشكلات شهري و موقعيت كليه عوامل مختلف شهري در آن تعيين و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالكيت براساس مدارك ثبتي تهيه و تنظيم مي شود .
·        طرح تفصيلي شهر خوراسگان در سال 1380 توسط سازمان خدمات طراحي شهرداري هاي استان اصفهان تهيه و پس از تصويب توسط كميسيون ماده 5 به شهرداري ابلاغ گرديد .
·        لازم به توضيح است در رابطه با شهر خوراسگان بنا به تشخيص مراجع قانوني ذيربط مبني بر ضرورت و لزوم بازنگري در طرح تفصيلي و طرح جامع شهر با توجه به گذشت زمان و نيازهاي موجود ،تهيه طرح بازنگري طرح تفصيلي از سال 1388 در دستور كار مهندسين مشاور قرار گرفته كه اين طرح نيز تهيه شده و تقريباً مراحل پاياني جهت طرح در كميته هاي كارشناسي بررسي طرح ها را طي مي نمايد .
همچنين طرح توسعه و عمران ( جامع ) شهر نيز در سال گذشته ( 1390 ) توسط شركت مهندسين مشاور نقش جهان پارس تهيه و به تصويب شوراي شهرسازي و معماري استان رسيده و در مراحل بررسي در كميته فني شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران مي باشد .
آشنايي با محدوده و حريم شهر
محدوده شهر : عبارت است از حد كالبدي موجود شهر و توسعه آتي در دوره طرح جامع ، كه شهرداري ها علاوه بر اجراي طرح هاي عمراني از جمله احداث و توسعه معابر و تأمين خدمات شهري و تأسيسات زيربنائي در چارچوب وظائف قانوني خود ، كنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تأسيسات و ساير اقدامات مربوط به توسعه و عمران در داخل محدودة شهر را نيز به عهده دارند .
حريم شهر : عبارت است از قسمتي از اراضي بلافصل پيرامون محدودة شهر كه نظارت و كنترل شهرداري در آن ضرورت دارد و از مرز تقسيمات كشوري شهرستان و بخش مربوط تجاوز نمي نمايد .
به منظور حفظ اراضي لازم و مناسب براي توسعه موزون شهرها با رعايت اولويت حفظ اراضي كشاورزي ، باغات و جنگل ها ، هرگونه استفاده براي احداث ساختمان و تأسيسات در داخل حريم شهر تنها در چهارچوب ضوابط و مقررات مصوب طرح هاي جامع و تفصيلي امكان پذير خواهد بود . لذا نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تأسيسات كه به موجب طرح ها و ضوابط مصوب در داخل حريم شهر مجاز شناخته شده و حفاظت از حريم به استثناي شهرك هاي صنعتي ( كه در هر حال از محدوده قانوني و حريم شهرها و قانون شهرداري ها مستثني
مي باشند ) به عهده شهرداري مربوط مي باشد بنابر اين هرگونه ساخت و ساز غيرمجاز در اين حريم تخلف محسوب و با متخلفين طبق مقررات رفتار خواهد شد .
محدودة شهر خوراسگان : طبق طرح جامع تهيه شده در سال 1373 اين محدوده از لحاظ وسعت معادل حدود 1300 هكتار بوده كه پس از الحاق ارغوانيه و سمسور ( كه تا قبل از آن در خارج از محدوده بوده اند ) به محدودة شهر و تصويب طرح در سال 1375 ، مجموعاً اين محدوده وسعتي معادل حدود 1400 هكتار را شامل مي گردد و از لحاظ جمعيت نيز طبق سرشماري سال 1385 جمعيتي معادل 86063 نفر در محدودة شهر و مجموع محدوده و حريم شهر جمعيتي معادل 102,712 نفر را دارا بوده و آنچه از سرشماري اخير ( سال 1390 ) استخراج گرديده تعداد 116,468 نفر آمار جمعيتي مربوط به خوراسگان است .
آخرين حريم مصوب خوراسگان مربوط به سال 1379 بوده كه سطحي معادل حدود 7200 هكتار را در بر
مي گرفته است . لازم به ذكر است براساس طرح توسعه و عمران ( جامع ) شهر كه اخيراً به تصويب شوراي شهرسازي و معماري استان رسيده و همچنين بر اساس طرح بازنگري تفصيلي شهر تغييراتي در وسعت و حدود مربوط به محدوده و حريم شهر به وجود آمده كه پس از قطعي شدن ( تصويب در شوراي شهرسازي و معماري ايران ) و ابلاغ به شهرداري ، در گزارشات آتي ، اطلاعات تكميلي به استحضار شهروندان عزيز خواهد رسيد .
محلات الحاقي به محدوده :
        براساس يكي از مصوبات شوراي برنامه ريزي و توسعه استان در سال 1385 و پيرو بررسي هاي به عمل آمده توسط كارشناسان ذيربط و مراجع ذيصلاح ، روستاهاي گورت ، راران ، جي شير ، سنجوانمره ، هيستان ،
قلعه برتيانچي ، خاتون آباد ، قلعه نو ، دهنو ، گيان و اندوان با توجه به داشتن شرايط لازم ، به صورت منفصل به محدوده الحاق گرديدند به عبارت ديگر محلات فوق الذكر كه تا پيش از اين به نام روستاهاي واقع در حريم شهر ناميده مي شدند تحت عنوان محلات الحاقي به محدوده ( اما به صورت منفصل ) اضافه شدند و مقرر گرديد شهرداري با انجام روال قانوني نسبت به تهيه طرح تفصيلي براي هر كدام اقدام نمايد كه اين امر هم طي سال هاي 90-1389 محقق گرديد و يازده محله الحاقي مذكور هم اينك داراي طرح هاي تفصيلي مي باشند كه مراحل تصويب نهايي و ابلاغ آنها به شهرداري در دست اقدام است .
آنچه بايستي شهروندان گرامي بدانند
همانطور كه قبلاً هم درنشريات و مقالات و اطلاعيه هاي گوناگون سعي شده آگاهي لازم در ارتباط با مسائل زمين و مسكن و كلاً خدمات شهرداري و شهرسازي به شهروندان داده شود بار ديگر از فرصت استفاده مي كنيم و مواردي چند را بر مي شماريم :
-         توصيه مي گردد قبل از انجام معامله اراضي و املاك حتماً با انجام استعلام از شهرداري از وضعيت كاربري زمين
( نوع استفاده مجاز از زمين ) ، وضعيت شبكه معابر ( گذرهاي دسترسي ) از لحاظ عرض معبر و بن باز يا بن بست بودن و ..... و نيز نقشه تفكيكي مورد تأييد ، تراكم و ارتفاع مجاز منطقه و كلاً ضوابط و مقررات خاص محل ، حدنصاب تفكيك و چگونگي مالكيت زمين ( خصوصي – دولتي – تعاوني – اوقافي – رسمي – مشاعي – قولنامه اي – واگذاري و ... ) اطلاع حاصل شود .
همچنين در مورد ساختمان هاي احداثي ( موجود ) به همين ترتيب مي توان با انجام استعلام از شهرداري از وضعيت با مجوز يا بدون مجوز بودن ساختمان– كاربري مجاز پلاك– وضعيت گذربندي (عقب نشينيها ) ميزان بدهي يا داشتن مفاصاحساب از شهرداري – ميزان تراكم و ارتفاع مجاز منطقه و ..... با خبر شد ، بديهي است عدم اطلاع از موارد اعلامي فوق مي تواند منجر به متضرر شدن خريداران گردد .
بر روي اراضي واقع در حريم شهرها ( خارج از محدوده ) عمدتاً پروانه ساختمان مسكوني صادر نمي گردد و در موارد معدود هم با شرائط دشوار و مسير سختي روبروست و معمولاً افراد فرصت طلب از بي اطلاعي و عدم آگاهي دسته اي از خريداران كم بضاعت سوءاستفاده كرده و اراضي واقع در حريم شهر را كه فاقد كاربري مسكوني و فاقد طرح شبكه معابر و خدمات و .... مي باشند و حتي بعضاً در داخل اراضي كشاورزي قرار دارند را به فروش مي رسانند و بدين ترتيب سرمايه زندگي خانواده اي مصروف خريد زميني مي شود كه به هيچ وجه امكان صدور پروانه ساختمان بر روي آن وجود ندارد و اين يعني تباه شدن سرمايه و آينده ايشان ، در حالي كه با يك استعلام ساده از شهرداري مي شود از داخل محدوده يا حريم بودن پلاك ، كاربري زمين ، وضعيت گذربندي و دسترسي ، شرائط تفكيك و حدنصاب هاي مجاز و خلاصه امكان اخذ پروانه و يا عدم امكان آن اطلاع حاصل كرد .
شهروندان عزيز بايستي دقت داشته باشند علاوه بر موارد فوق ، اراضي همجوار دكل هاي برق فشار قوي – رودخانه ها ، مسيل ها ، قنوات ، نهرها ، كانال هاي آب و امثالهم ، خطوط انتقال گاز ، كمربندي ها ،
آزادراه ها ، خطوط راه آهن ، اماكن تاريخي ارزشمند ، پادگان ها و مراكز نظامي و انتظامي و مواردي از اين دست همواره داراي حرائم و محدوديت هايي مي باشند كه بايستي حتماً وضعيت آنها از شهرداري و يا ارگان هاي ذيربط استعلام گردد .
نكته ديگر آنكه در انجام معامله و خريد اراضي و املاك دقت نمايند مدارك مالكيت ارائه شده توسط فروشندگان ، رسمي و معتبر باشد چرا كه خصوصاً در يكي دو سال اخير تأكيدات بسيار زيادي از طرف مراجع ذيربط و دستگاه هاي صاحب نظر و اركان قضائي كشور در ارتباط با مدارك مالكيت رسمي و معتبر و ملزم نمودن شهرداري ها بيش از پيش براي عدم قبول مدارك غيررسمي انجام شده و روز به روز اين موضوع شكل جدي تري به خود مي گيرد .
كسب اطلاع از طريق دفاتر مجاز و ذيصلاح مشاورين املاك – دفاتر اسناد رسمي – ادارات ثبت اسناد و املاك – بنياد مسكن انقلاب اسلامي و مسكن و شهرسازي ( در بعضي موارد ) و شهرداري ها ، قبل از انجام معامله پيشنهاد مي گردد .

مراحل ( روال ) صدور پروانه ساختمان
در شرائط معمول يعني در حالتي كه پلاك معرفي شده توسط متقاضي به لحاظ مدرك مالكيت – حدود و ابعاد و مساحت و نيز وضعيت تفكيك – گذر دسترسي – كاربري مجاز و مواردي از اين دست ، مشكلي نداشته باشد روال زير جاري و پروانه ساختمان صادر خواهد شد :
1-    ارائه درخواست متقاضي به همراه مدارك مالكيت و مدارك شناسائي به شهرداري
2-    اخذ نوبت بازديد شهرسازي
3-    انجام بازديد از محل پلاك توسط كارشناسان واحد شهرسازي
4-    بررسي مدارك ، طرح و ضوابط و تنظيم گزارش بازديد توسط كارشناس بازديد و تنظيم پرونده
5-    بررسي مدير شهرسازي و ارجاع پرونده به طرح تفصيلي
6-     بررسي طرح تفصيلي به لحاظ كاربري و گذربندي ( شبكه معابر – خط پروژه ها و ..... ) و اعلام بر و كف
7-    صدور دستور تهيه نقشه
8-    كنترل نقشه هاي معماري ارائه شده توسط متقاضي به وسيله كارشناس بازديد و مسئول كنترل
نقشه ها
9-    محاسبه زيربنا – تراكم – كسر پاركينگ و ..... ( فرم محاسبات نقشه ) و تأييد نقشه ها توسط شهرسازي
10-            پرداخت عوارض قانوني توسط مالك
11-            معرفي نامه شهرداري براي نظام مهندسي ساختمان – آتش نشاني و خدمات ايمني- سازمان تأمين اجتماعي – دفترخانه
12-            ارائه نقشه هاي سازه ( استراكچر ) توسط مالك به شهرداري و نيز فرم هاي بيمه و تعهدات و ..... و تكميل مدارك پرونده
13-            تنظيم پيش نويس پروانه و كنترل و امضاء كارشناس مسؤول پروانه و كارشناس كنترل مدارك
14-            بررسي و كنترل نهايي مدير شهرسازي و امضاء پيش نويس و اصل شناسنامه ساختمان
15-            امضاء شهردار در پيش نويس و اصل شناسنامه ساختمان
16- ممهور نمودن نقشه ها و پروانه به مُهر شهرداري و ثبت پروانه در دفتر شهرسازي و دبيرخانه شهرداري و تحويل مدارك به متقاضي
و در شرائط غيرمعمول يعني در حالتي كه پلاك معرفي شده توسط متقاضي از لحاظ كاربري ، وضعيت تفكيك ، حدنصاب ، گذر دسترسي و ..... داراي مشكلاتي باشد دو حالت اتفاق مي افتد حالت اول با اعلام ايرادات قانوني توسط شهرداري ( شهرسازي ) به مالك ، ممكن است موانع مرتفع و شرائط جهت صدور پروانه ساختمان مهيا گردد به عنوان مثال نقشه تفكيكي اوليه به لحاظ حدنصاب تفكيك يا شكل تفكيك يا گذربندي و .... ايراداتي داشته باشد كه با همكاري مالكين ، نقشه تفكيكي اصلاح و به تأييد شهرسازي برسد و حالت دوم اينكه مالكين نتوانند همكاري لازم را جهت بهبود شرائط داشته باشند و يا اينكه اساساً كاربري مجاز با كاربري مورد درخواست مغايرت داشته باشد كه به ناچار مراتب به طور رسمي از دبيرخانه كميسيون ماده 5 استعلام خواهد شد و در صورت موافقت و تأييد توسط كميسيون ماده 5 و انجام مراحل برشمردة پيشين پروانه صادر خواهد شد .
·        شناسنامه ساختمان ( پروانه ساختمان ) كلاً پنج سال اعتبار دار كه در وهله اول و به محض صدور به مدت سه سال نياز به تمديد ندارد و پس از پايان سه سال ، چنانچه هنوز ساختمان به اتمام نرسيده باشد قابل تمديد در دو نوبت يك ساله ديگر مي باشد ( مجموعاً پنج سال )
نكته اول : چنانچه تا قبل از پايان يك سال از تاريخ صدور پروانه ، شروع عمليات ساختماني توسط مالك انجام نشده باشد مي بايستي حتماً مجدد از شهرداري استعلام گردد تا آخرين وضعيت كاربري و گذربندي كنترل گردد .
نكته دوم : چنانچه بعد از پايان پنج سال نيز ساختمان احداث نشده باشد و يا به مرحلة اتمام نرسيده باشد علاوه بر كنترل مجدد كاربري و گذربندي و ساير ضوابط ( جهت تجديد پروانه ) مالك مي بايستي مابه التفاوت عوارضات را نيز به شهرداري پرداخت نمايد و مداركي همچون بيمه نامه – تعهدات مهندسين ناظر و كنترل مجدد نقشه هاي محاسباتي و ..... اجتناب ناپذير است .
گواهي عدم خلاف ( سفت كاري )
يكي از گواهي هاي با اهميتي كه توسط شهرداري ها صادر مي گردد گواهي عدم خلاف است كه توصيه مي شود حتماً مالكين محترم پس از پايان عمليات سفت كاري ، جهت اخذ اين گواهي به شهرداري مراجعه فرمايند . شرائط عمومي دريافت اين گواهي ، پايان عمليات احداث اسكلت بندي ساختمان ( سقف و ستون و فنداسيون )– تيغه بندي ها به طور كامل– عمليات اندودكاري داخلي ساختمان ( گچ و خاك)– نصب چارچوب ها – ديواركشي حياط ( محوطه ) – نصب درب هاي اصلي ساختمان مي باشد كه در مورد ساختمان هاي واقع در بر خيابان هاي اصلي ( محورهاي خدماتي ) انجام نماكاري بدنه خيابان هم اضافه مي گردد .
علاوه بر انجام موارد مذكور ، ارائه گواهي اتمام عمليات سفت كاري ساختماني از مهندس ناظر ساختمان ، ارائه تأييديه از آتش نشاني و خدمات ايمني و اخذ مفاصاحساب از شهرداري تا مرحلة موردنظر ، الزامي است .
گواهي پايان ساختمان
از ديگر گواهي هاي بسيار با اهميت كه توسط شهرداري صادر مي گردد گواهي پايان ساختمان مي باشد كه ملاك عمل ادارات ثبت اسناد و املاك جهت صدور مدارك و اسناد تفكيك اعياني قرار مي گيرد و بسياري از بانك ها و مؤسسات مالي و اعتباري و .... نيز اين گواهي را به عنوان يكي از مهم ترين مدارك موردنياز جهت ارائه انواع تسهيلات بانكي بر مي شمرند .
شرائط عمومي ساختمان جهت احراز اين گواهي به شرح ذيل است :
گزارش كارشناس شهرسازي مبني بر تأييد اتمام كليه عمليات ساختماني منجمله سفت كاري و نازك كاري ساختمان – نماي بيروني ساختمان – كليه درب ها و پنجره ها – نرده ها – تراس ها – ديواره هاي جانبي تراس ها – شيشه ها – تكميل پشت بام و اتاق سر پله – سفيد كاري بام و جبهه شمالي ساختمان – چاه آب و فاضلاب – محوطه سازي و ....
همچنين ارائه گواهي اتمام عمليات ساختمان از مهندس ناظر ساختمان – ارائه گواهي و تأييديه از
آتش نشاني و خدمات ايمني ( و در صورتي كه ساختمان داراي آسانسور باشد ارائه گواهي تأييديه از اداره استاندارد ) – ارائه سند مالكيت ششدانگ به نام متقاضي و داشتن مفاصاحساب با شهرداري    
 
 افشين وزيري
مسئول واحد شهرسازي